주택 시장이 정상적으로 작동하지 않는 이유는 무엇일까요?
작년 3월 연방준비제도이사회가 금리 인상 캠페인을 시작했을 때 주택 시장은 모기지 금리가 상승하고 결국 주택 가격이 하락하는 등 예상 가능한 반응을 보였습니다.
그러나 10번의 금리 인상 이후, 전통적으로 경제에서 이자율에 가장 민감한 분야 중 하나인 주택 시장은 예측할 수 없는 상황이 되었습니다.
Zillow의 수석 이코노미스트인 오르페 디벙귀는 "많은 혼란을 야기하고 있습니다."라고 말합니다.
모기지 금리는 정점을 찍었지만 주택 가격은 계속 상승
연준은 40년 만에 최고치를 기록한 인플레이션을 낮추기 위해 지난 3월부터 기준금리를 5%포인트 인상했습니다.
연준이 금리를 인상하면 은행들이 서로에게 부과하는 오버나이트 대출 금리가 높아집니다. 은행 및 기타 금융 기관은 모기지, 신용카드, 자동차 대출 및 기타 대출에 더 높은 이자율을 부과하여 대출 비용 상승을 소비자에게 전가합니다. 이론적으로 소비자는 지출을 줄임으로써 이에 대응하며, 이는 기업이 이전만큼 가격을 올리지 못한다는 것을 의미합니다.
프레디 맥의 데이터에 따르면 연준이 2022년 3월 16일 첫 금리 인상을 발표하기 전까지 30년 고정 모기지 평균 금리는 2019년 5월 이후 4%를 넘은 적이 없었습니다. 연준의 금리 인상 결정에 대한 기대감으로 금리가 상승하기 시작했고 첫 인상 직후에는 4.42%로 더 높아졌습니다. 이후 네 차례의 금리 인상에도 불구하고 모기지 금리는 11월에 7.08%로 정점을 찍을 때까지 연준의 인상과 함께 계속 상승했습니다.
모기지 금리는 몇 주 동안 하락세를 보이다가 최근 다시 상승하고 있습니다. 7월 6일로 끝나는 주에 모기지 금리는 6.81%를 기록했으며 이는 올해 들어 가장 높은 수준이라고 프레디 맥은 목요일에 보도했습니다.
그러나 전미 부동산 중개인 협회의 데이터에 따르면 5월 기존 주택의 중간 가격은 396,100달러로 1년 전보다 3.1% 하락했습니다. 그러나 중간 가격은 한 달 동안 2.6% 상승하여 4개월 연속 상승세를 기록했습니다. 5월 새 주택의 중간 가격은 41만 6,300달러였습니다. 미국 인구조사국 데이터에 따르면 이는 작년 5월에 비해 7.6% 하락한 수치이지만, 월별로는 3.5% 상승한 수치입니다.
모기지 금리가 연준의 인상에도 반응하지 않는 이유는 무엇인가요?
웰스파고의 수석 이코노미스트인 찰스 도허티는 연준의 통화 정책은 모기지 금리에 영향을 미치는 여러 요인 중 하나라고 말합니다.
또 다른 큰 요인은 모기지 금리의 선행지표 역할을 하는 10년 만기 국채 수익률입니다. 그러나 최근 몇 달 동안 10년 만기 국채 금리와 30년 고정 모기지 금리 간의 스프레드가 확대되었습니다.
이는 불확실한 경제 전망의 산물이라고 도허티는 말했습니다. 인플레이션은 연준의 목표치인 2%를 상회하고 있으며, 이는 중앙은행이 추가 금리 인상을 단행할 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 그러나 추가 인상이 경제에 미칠 수 있는 영향을 완전히 알지 못하면 연준이 의도치 않게 경기 침체를 불러올 수 있다고 그는 말했습니다.
"장기 금리는 연준의 다음 조치뿐만 아니라 향후 10년간 금리의 잠재적 경로를 예상하고 있습니다."라고 Freddie Mac의 부수석 이코노미스트인 Len Kiefer는 말했습니다. "모기지 금리는 연준의 다음 금리 움직임에 반응할 수 있지만, 이는 사실과 다르게 보일 수 있습니다."
"예를 들어, 시장이 향후 금리 인상 가능성이 낮다는 결론을 내리면 모기지 금리에 하방 압력을 가할 수 있습니다. 이 경우 정책 금리가 올라가더라도 모기지 금리는 하락할 수 있습니다."라고 키퍼는 CNN에 말했습니다.
모기지 금리 상승으로 주택 재고 감소
이론적으로 모기지 금리가 오르면 주택 소유 비용이 상승하여 수요가 감소하기 때문에 주택 가격이 하락해야 합니다. 하지만 실제로는 그렇지 않습니다.
이는 부분적으로는 연준이 금리를 인상한 후 모기지 금리가 상승하면서 큰 락인 효과가 발생했기 때문이라고 키퍼는 말합니다.
팬데믹이 시작될 무렵 연준은 미국 경제를 활성화하기 위해 금리를 제로에 가까운 수준으로 인하했는데, 이는 기업들이 문을 닫고 근로자들이 코로나19 감염이나 확산을 피하기 위해 집에 머물러 있기 때문이었습니다. 이렇게 낮은 이자율 덕분에 주택 소유자와 주택 구매자는 2%대의 낮은 이자율로 재융자를 받거나 주택을 구입할 수 있었습니다.
이제 모기지가 7%에 가까워지면서 모든 것이 바뀌었습니다. 주택을 팔면 낮은 모기지 이자율을 포기하고 잠재적으로 두 배의 이자율을 부담해야 할 수도 있습니다.
키퍼는 "많은 기존 주택 소유자가 4% 미만의 모기지를 포기하고 6% 이상의 모기지로 바꾸기가 어렵다는 것을 알게 되었습니다."라고 말합니다. 이는 주택 재고 감소에 기여했습니다.
그리고 많은 주택이 여전히 팬데믹 이전 가격보다 높은 가격에 매물로 나와 있기 때문에 주택 소유자는 판매에 대한 인센티브가 거의 없습니다.
도허티는 "당분간 공급이 고착화될 것으로 보입니다."라고 말합니다.
주택 재고 또는 활성 주택 목록의 수는 팬데믹 이전보다 3분의 1로 감소했습니다. Realtor.com의 데이터에 따르면 6월 현재 매물로 등록된 기존 주택은 약 61만 4,000채로 2020년 2월의 약 92만 8,000채에 비해 3분의 1 수준으로 감소했습니다.
디벙귀는 여러 면에서 주택 시장이 거의 10년 동안 신규 주택 건설이 부진했던 대불황의 여파를 여전히 따라잡고 있다고 말했습니다. 2020년에 모기지 금리가 3% 이하로 떨어지자 주택 건설업체들은 주택 건설을 재개하기 시작했지만 팬데믹으로 급증한 수요를 충족할 만큼 빠르지는 않았습니다.
Zillow의 디벙구이는 CNN과의 인터뷰에서 "봄철 주택 구매 수요와 함께 매물의 낮은 흐름"으로 인해 주택 재고가 더 낮아질 가능성이 높다고 말했습니다. 또한 노동 시장이 여전히 강하고 근로자들이 팬데믹 이전보다 더 많은 수입을 계속 올리고 있기 때문에 주택 수요는 여전히 높다고 그는 덧붙였습니다.
"이것이 지금 주택 시장이 조금 이상하게 보이는 이유에 대한 이야기의 핵심을 말해줍니다."라고 Divounguy는 말했습니다.
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